به‌روزرسانی: ۱ اکتبر ۲۰۲۶
اگر مبلغ وام مسکن پیشنهادی کمتر از چیزی شد که انتظار داشتید، ممکن است یکی از علت‌ها نسبت بدهی شما به درآمدتان باشد. وام‌دهنده معمولاً دو عدد را بررسی می‌کند: GDS برای هزینه‌های خانه و TDS برای هزینه‌های خانه به‌علاوهٔ بدهی‌های دیگر.
این دو نسبت، بودجهٔ واقعی زندگی شما را به‌تنهایی نشان نمی‌دهند. با این حال، کمک می‌کنند بفهمید کدام بخش پرونده روی مبلغ وام اثر گذاشته است. در این راهنما حسابشان را با یک مثال ساده می‌بینیم.
تفاوت GDS و TDS در یک نگاه
| نسبت | سؤال اصلی | هزینه‌هایی که در محاسبه می‌آیند |
|---|---|---|
| GDS یا نسبت هزینهٔ خانه به درآمد ناخالص | چه سهمی از درآمدتان صرف هزینه‌های این خانه می‌شود؟ | قسط وام در نرخ مبنای احراز شرایط، مالیات ملک، گرمایش و در صورت وجود، ۵۰٪ شارژ کاندو |
| TDS یا نسبت کل بدهی به درآمد ناخالص | با احتساب خانه و بدهی‌های دیگر، چه سهمی از درآمدتان متعهد می‌شود؟ | همهٔ اقلام GDS، به‌علاوهٔ پرداخت‌های بدهی‌ای که وام‌دهنده باید حساب کند |
منظور از درآمد ناخالص، درآمد پیش از مالیات و کسورات حقوق است. اگر چند نفر با هم درخواست وام بدهند، درآمد قابل‌قبول آن‌ها ممکن است با مدارک و ضوابط وام‌دهنده در محاسبه بیاید.
در راهنمای رسمی CMHC، سقف GDS برای وام‌های بیمه‌شدهٔ این نهاد ۳۹٪ و سقف TDS برابر ۴۴٪ است. این اعداد قول تأیید وام برای همه نیستند. نوع وام، وام‌دهنده، بیمه‌گر، ملک و پروندهٔ شما هم اهمیت دارند.
GDS را چگونه حساب می‌کنند؟
فرمول ساده است:
هزینه‌های ماهانهٔ واجد شرایط خانه ÷ درآمد ناخالص ماهانه × ۱۰۰
برای هزینهٔ خانه، وام‌دهنده معمولاً قسط اصل و بهرهٔ وام، مالیات ملک، هزینهٔ معقول گرمایش و نیمی از شارژ کاندو را در نظر می‌گیرد. مبلغ قسطی که برای احراز شرایط استفاده می‌شود ممکن است از قسط قرارداد شما بالاتر باشد؛ چون آزمون توان بازپرداخت یا stress test می‌تواند اعمال شود.
برای وام‌های بدون بیمه نزد وام‌دهندگان تحت نظارت فدرال، OSFI نرخ مبنای فعلی را بیشترِ ۵٫۲۵٪ یا نرخ قرارداد به‌علاوهٔ ۲ واحد درصد اعلام می‌کند. برای وام‌های بیمه‌شده نیز CMHC همین فرمول را بیان می‌کند. ضوابط بعضی معاملات، مانند جابه‌جایی مستقیم وام بدون افزایش مبلغ و دورهٔ بازپرداخت، متفاوت است؛ بنابراین فرمول را بدون توجه به نوع درخواست به همهٔ پرونده‌ها تعمیم ندهید.
TDS چه چیز بیشتری را حساب می‌کند؟
فرمول آن چنین است:
(هزینه‌های ماهانهٔ واجد شرایط خانه + پرداخت‌های ماهانهٔ بدهی‌های دیگر) ÷ درآمد ناخالص ماهانه × ۱۰۰
وام خودرو یا اجارهٔ آن، کارت اعتباری، خط اعتباری، وام دانشجویی و بعضی تعهدات دیگر ممکن است در این بخش بیایند. مبلغی که وام‌دهنده برای یک بدهی حساب می‌کند همیشه همان پرداخت دلخواه شما در آن ماه نیست. برای نمونه، CMHC برای کارت اعتباری و خط اعتباری بدون وثیقه روش مشخصی برای حداقل پرداخت محاسباتی دارد. پس اگر TDS شما غیرمنتظره بالا بود، بپرسید برای هر بدهی چه پرداخت ماهانه‌ای در پرونده گذاشته‌اند.
یک مثال با عددهای روشن
فرض کنید درآمد ناخالص قابل‌قبول یک خانواده سالانه ۱۲۰٬۰۰۰ دلار، یعنی ماهانه ۱۰٬۰۰۰ دلار باشد. وام‌دهنده برای خانهٔ موردنظر این هزینه‌ها را در محاسبه بگذارد:
| هزینهٔ خانه | مبلغ ماهانه |
|---|---|
| قسط اصل و بهره در نرخ مبنای احراز شرایط | ۲٬۵۰۰ دلار |
| مالیات ملک | ۵۰۰ دلار |
| گرمایش | ۱۵۰ دلار |
| نصف شارژ ۵۰۰ دلاری کاندو | ۲۵۰ دلار |
| جمع | ۳٬۴۰۰ دلار |
در نتیجه، GDS برابر ۳٬۴۰۰ ÷ ۱۰٬۰۰۰، یعنی ۳۴٪ است.
حالا فرض کنید پرداخت ماهانهٔ وام خودرو ۶۵۰ دلار، مبلغ محاسباتی خط اعتباری ۱۵۰ دلار و وام دانشجویی ۲۵۰ دلار باشد. جمع بدهی‌های دیگر ۱٬۰۵۰ دلار می‌شود. بنابراین TDS برابر (۳٬۴۰۰ + ۱٬۰۵۰) ÷ ۱۰٬۰۰۰، یعنی ۴۴٫۵٪ است.
در این مثال، GDS زیر سقف ۳۹٪ CMHC است، اما TDS از سقف ۴۴٪ آن بالاتر می‌رود. خانه ممکن است با نگاه به قسط وام مناسب به نظر برسد، ولی پرداخت خودرو و بدهی‌های دیگر نتیجهٔ احراز شرایط را تغییر دهند. این مثال آموزشی است و روش محاسبهٔ یک بدهی در پروندهٔ واقعی ممکن است فرق کند.
آزمون توان بازپرداخت، نسبت سومی نیست
گاهی این سه مفهوم با هم قاطی می‌شوند. آزمون توان بازپرداخت یک نسبت تازه نیست؛ قسط مبنای محاسبهٔ GDS و TDS را تغییر می‌دهد. وقتی نرخ مبنای احراز شرایط از نرخ قراردادی بالاتر باشد، قسط محاسباتی هم ممکن است بالاتر برود. در نتیجه هر دو نسبت افزایش پیدا می‌کنند، حتی اگر قسطی که پس از خرید می‌پردازید کمتر باشد.
به همین دلیل نتیجهٔ یک ماشین‌حساب سادهٔ قسط لزوماً با مبلغ وامی که وام‌دهنده تأیید می‌کند برابر نیست. اگر هنوز خانهٔ مشخصی انتخاب نکرده‌اید، تفاوت پیش‌تأیید و تأیید نهایی وام را هم بخوانید.
تأیید وام یعنی بودجه راحت است؟
نه لزوماً. GDS و TDS از درآمد پیش از مالیات استفاده می‌کنند. ولی شما هزینه‌های زندگی را از پولی می‌پردازید که بعد از مالیات و کسورات باقی می‌ماند. خرید خوراک، نگهداری خانه، بیمه، رفت‌وآمد، مراقبت از کودک و پس‌انداز هم باید در بودجه جا داشته باشند.
من معمولاً دو مرز را کنار هم می‌گذارم: مبلغی که پرونده از نظر وام‌دهنده می‌تواند تحمل کند و مبلغی که در زندگی روزمره برای شما آسوده است. برای جست‌وجوی خانه، عدد کمتر می‌تواند نقطهٔ شروع محتاطانه‌تری باشد.
اگر یکی از نسبت‌ها بالا بود، از کجا شروع کنیم؟
اول مشخص کنید کدام نسبت محدودکننده است. اگر GDS بالا باشد، قیمت خانه، مبلغ وام، مالیات ملک، گرمایش یا شارژ کاندو را بررسی کنید. اگر GDS مناسب باشد ولی TDS بالا برود، پرداخت بدهی‌های دیگر را دقیق ببینید.
بسته به شرایط، ممکن است بررسی خانه‌ای با قیمت یا هزینه‌های ماهانهٔ کمتر، صبر تا پایان یک قسط، ثبت درآمد قابل‌قبولِ مستند، یا مقایسهٔ گزینه‌های پیش‌پرداخت مفید باشد. اما پول پیش‌پرداخت را فقط برای کم‌کردن یک بدهی جابه‌جا نکنید. کم‌شدن بدهی شاید TDS را بهتر کند، ولی کاهش پیش‌پرداخت می‌تواند مبلغ وام و قسط مبنای احراز شرایط را بالا ببرد.
برای برنامه‌ریزی بخش نقدی خرید، راهنمای حداقل پیش‌پرداخت در انتاریو را ببینید.
GDS هزینهٔ خانه را با درآمد ناخالص مقایسه می‌کند؛ TDS بدهی‌های دیگر را هم اضافه می‌کند. اگر می‌خواهید بدانید دقیقاً چه عددی بودجهٔ خرید شما را محدود کرده، از صفحهٔ فارسی رزرو تماس برایم پیام بگذارید تا درآمد، هزینهٔ ملک و بدهی‌ها را کنار هم بررسی کنیم.
این مطلب آموزشی است و تأیید وام یا توصیهٔ مالی شخصی محسوب نمی‌شود. حدود نسبت‌ها، نحوهٔ محاسبهٔ بدهی، نرخ مبنای احراز شرایط و دسترسی به محصول به وام‌دهنده، بیمه‌گر، نوع درخواست و شرایط شما بستگی دارد. حنیف حسینی، کارگزار وام مسکن سطح ۱، شماره مجوز M26001653، زیر نظر Mortgage Architects Inc. با شماره مجوز کارگزاری 12728؛ مستقر در اوک‌ویل و ارائه‌دهندهٔ خدمات در انتاریو.