به‌روزرسانی: ۳ اکتبر ۲۰۲۶
اگر برای خرید خانه کمتر از ۲۰٪ قیمت را پیش‌پرداخت کنید، معمولاً به بیمهٔ نکول وام مسکن نیاز دارید. این بیمه از وام‌دهنده در برابر نکول وام حمایت می‌کند؛ قسط شما را به جای شما نمی‌پردازد و بدهی‌تان را از بین نمی‌برد.
هزینهٔ بیمه، یا premium، معمولاً بر عهدهٔ خریدار قرار می‌گیرد. در بسیاری از معاملات می‌توان آن را به مبلغ وام اضافه کرد. اما اگر ملک در انتاریو است، مالیات استانیِ قابل‌اعمال بر حق بیمه را نیز در پول نقد روز نهایی‌شدن معامله حساب کنید؛ این مالیات را نمی‌توان به وام بیمه‌شده افزود.
بیایید مبلغ‌ها را از هم جدا کنیم تا روشن باشد کدام رقم از پس‌اندازتان پرداخت می‌شود و کدام رقم به بدهی وام اضافه می‌شود.
این بیمه دقیقاً چه کاری می‌کند؟
CMHC توضیح می‌دهد که بیمهٔ نکول، ریسک وام‌دهنده را در صورت پرداخت‌نشدن وام کاهش می‌دهد و به خریدار واجد شرایط اجازه می‌دهد با پیش‌پرداختی کمتر از ۲۰٪ خانه بخرد. بیمه‌گر هم خریدار و هم ملک را بررسی می‌کند. پس داشتن حداقل پیش‌پرداخت، تضمین تأیید وام یا بیمه نیست.
CMHC تنها بیمه‌گر این بازار نیست؛ بیمه‌گران خصوصی هم فعالیت می‌کنند. معمولاً وام‌دهنده در جریان درخواست وام، بیمه را هماهنگ می‌کند. نرخ حق بیمه و ضوابط نهایی را باید در پروندهٔ واقعی شما تأیید کرد.
چه زمانی معمولاً لازم می‌شود؟
برای خرید معمولِ خانه‌ای که خودتان در آن زندگی می‌کنید، اگر پیش‌پرداخت کمتر از ۲۰٪ باشد و ملک و وام واجد شرایط باشند، بیمهٔ نکول معمولاً لازم است. در ضوابط کنونی، خانه‌ای با قیمت ۱٫۵ میلیون دلار یا بیشتر واجد شرایط بیمهٔ وام با پیش‌پرداخت کمتر از ۲۰٪ نیست. برای چنین خریدی باید دست‌کم ۲۰٪ پیش‌پرداخت برنامه‌ریزی کنید.
برای قیمت‌های کمتر از ۱٫۵ میلیون دلار، حداقل پیش‌پرداخت فعلی ۵٪ نخستین ۵۰۰٬۰۰۰ دلار و ۱۰٪ مبلغ بالاتر از ۵۰۰٬۰۰۰ دلار است. اگر مجموع این دو هنوز کمتر از ۲۰٪ قیمت باشد، بیمهٔ نکول معمولاً به وام اضافه می‌شود. جزئیات مبلغ را در راهنمای فارسی حداقل پیش‌پرداخت خرید خانه در انتاریو هم توضیح داده‌ام.
حق بیمه چطور محاسبه می‌شود؟
مبنای اصلی، مبلغ وام پیش از افزودن حق بیمه و نسبت آن به ارزش قابل‌قبول ملک است. به این نسبت، loan-to-value یا LTV می‌گویند. هرچه پیش‌پرداخت کمتر باشد، LTV بالاتر می‌رود و معمولاً نرخ حق بیمه هم بیشتر می‌شود.
در جدول فعلی CMHC، نرخ استاندارد برای وام خرید با LTV بیش از ۹۰٪ تا ۹۵٪، ۴٪ است. این نرخ برای همهٔ وام‌ها یکسان نیست؛ مبلغ پیش‌پرداخت، نوع درخواست و بعضی ویژگی‌های دیگر می‌توانند حق بیمه را تغییر دهند.
فرمول نمونه چنین است: مبلغ پایهٔ وام × نرخ حق بیمه = حق بیمه. سپس اگر حق بیمه به وام افزوده شود، ماندهٔ شروع وام هم بیشتر می‌شود و روی آن بهره محاسبه خواهد شد.
مثال: خانهٔ ۸۰۰٬۰۰۰ دلاری در انتاریو
فرض کنید خانه‌ای ۸۰۰٬۰۰۰ دلاری می‌خرید، حداقل پیش‌پرداخت را می‌گذارید و دورهٔ بازپرداخت وام ۲۵ سال است.
| محاسبه | مبلغ |
|---|---|
| ۵٪ نخستین ۵۰۰٬۰۰۰ دلار | ۲۵٬۰۰۰ دلار |
| ۱۰٪ ۳۰۰٬۰۰۰ دلار بعدی | ۳۰٬۰۰۰ دلار |
| حداقل پیش‌پرداخت | ۵۵٬۰۰۰ دلار |
| قیمت منهای پیش‌پرداخت؛ مبلغ پایهٔ وام | ۷۴۵٬۰۰۰ دلار |
| حق بیمهٔ فرضی با نرخ ۴٪ | ۲۹٬۸۰۰ دلار |
| ماندهٔ شروع وام پس از افزودن حق بیمه | ۷۷۴٬۸۰۰ دلار |
محاسبهٔ حق بیمه ۷۴۵٬۰۰۰ × ۴٪ = ۲۹٬۸۰۰ دلار است. اگر حق بیمه مشمول نرخ ۸٪ مالیات خرده‌فروشی انتاریو باشد، مالیات نمونه ۲٬۳۸۴ دلار می‌شود.
این سه رقم را با هم قاطی نکنید: ۵۵٬۰۰۰ دلار پیش‌پرداخت، ۲۹٬۸۰۰ دلار حق بیمهٔ قابل‌افزودن به وام و ۲٬۳۸۴ دلار مالیات استانیِ نیازمند پول نقد. مالیات در مثال، جدا از پیش‌پرداخت و دیگر هزینه‌های روز نهایی‌شدن معامله است. مبلغ قطعی را با وام‌دهنده و وکیل معامله تأیید کنید. CMHC تصریح می‌کند که مالیات استانیِ حق بیمه به مبلغ وام بیمه‌شده افزوده نمی‌شود و وزارت دارایی انتاریو نرخ RST قراردادهای بیمهٔ مشمول را ۸٪ اعلام می‌کند.
اگر دورهٔ بازپرداخت ۳۰ سال باشد چه؟
برخی وام‌های بیمه‌شده، با رعایت شرایط برنامه، برای خریدار خانه‌اولی یا خانهٔ نوساز می‌توانند دورهٔ بازپرداخت تا ۳۰ سال داشته باشند. دورهٔ طولانی‌تر معمولاً قسط ماهانه را پایین می‌آورد ولی مجموع بهرهٔ پرداختی را افزایش می‌دهد. CMHC برای دورهٔ بازپرداخت بیش از ۲۵ سال، اضافه‌هزینهٔ حق بیمه اعمال می‌کند. نرخ و مبلغ دقیق را برای همان پرونده تأیید کنید.
بنابراین نرخ ۴٪ مثال ۲۵ ساله را بدون محاسبهٔ دوباره برای ۳۰ سال کپی نکنید. مبلغ قسط، حق بیمه و هزینهٔ کل را کنار هم ببینید.
بیمهٔ نکول با بیمهٔ عمر وام یکی است؟
خیر. بیمهٔ نکول از وام‌دهنده محافظت می‌کند. بیمهٔ عمر، ازکارافتادگی یا بیماری بحرانی مرتبط با وام، محصول‌های دیگری با پوشش و شرایط قراردادی متفاوت‌اند. FCAC می‌گوید خرید این بیمه‌های اختیاری شرط گرفتن وام مسکن نیست. پیش از خریدشان، هزینه، استثناهای پوشش و اینکه پول بیمه به چه کسی می‌رسد را بررسی کنید.
آیا همیشه بهتر است ۲۰٪ پیش‌پرداخت بدهیم؟
نه برای همه. در مثال خانهٔ ۸۰۰٬۰۰۰ دلاری، ۲۰٪ پیش‌پرداخت یعنی ۱۶۰٬۰۰۰ دلار؛ این رقم ۱۰۵٬۰۰۰ دلار بیشتر از حداقلِ ۵۵٬۰۰۰ دلاری است. پیش‌پرداخت ۲۰٪ معمولاً نیاز به بیمهٔ نکول را برمی‌دارد و مبلغ وام را کم می‌کند. اما اگر برای رسیدن به آن تقریباً تمام پول نقدتان را خرج کنید، شاید برای هزینه‌های نهایی، تعمیرات یا مخارج غیرمنتظره ذخیرهٔ کافی نماند.
وام بیمه‌شده و بدون بیمه ممکن است نرخ‌های متفاوتی هم داشته باشند. پس فقط نرخ بهره یا فقط مبلغ حق بیمه را مقایسه نکنید. پیش‌پرداخت، قسط، حق بیمه، مالیات نقدی، پول باقی‌مانده و هزینهٔ کل وام را با هم ببینید.
اگر هنوز بودجهٔ خرید را می‌چینید، از صفحهٔ فارسی رزرو تماس برایم پیام بگذارید. می‌توانیم برای قیمت موردنظرتان، تفاوت مبلغ پایهٔ وام و ماندهٔ پس از حق بیمه را روشن کنیم.
این مقاله اطلاعات عمومی است و توصیهٔ شخصی مالی، مالیاتی یا بیمه‌ای نیست. شرایط بیمه، حق بیمه، مالیات و تأیید وام به خریدار، ملک، وام‌دهنده، بیمه‌گر و مقررات جاری بستگی دارد. حنیف حسینی، کارگزار وام مسکن سطح ۱، شماره مجوز M26001653، زیر نظر Mortgage Architects Inc. با شماره مجوز کارگزاری 12728؛ مستقر در اوک‌ویل و ارائه‌دهندهٔ خدمات در انتاریو.