وقتی می‌شنوید «وام مسکن پنج‌ساله»، شاید فکر کنید باید کل وام را در پنج سال پس بدهید. در کانادا معمولاً منظور چیز دیگری است.
دورهٔ قرارداد (term) مدت اعتبار قرارداد فعلی شماست. دورهٔ بازپرداخت (amortization) زمان برآوردیِ تسویهٔ کل وام با برنامهٔ پرداخت فعلی است. بنابراین می‌توانید قرارداد پنج‌ساله‌ای داشته باشید که بازپرداخت آن برای ۲۵ سال برنامه‌ریزی شده است.
این دو عدد روی کاغذ کنار هم می‌آیند، اما به دو سؤال متفاوت جواب می‌دهند. شناخت تفاوتشان کمک می‌کند قسط، موعد تمدید و ماندهٔ بدهی را درست بخوانید.
دو خط زمانی برای یک وام
دورهٔ قرارداد مشخص می‌کند شرایط قراردادیِ فعلی تا چه زمانی برقرار است. نرخ ثابت در طول آن دوره ثابت می‌ماند؛ نرخ متغیر می‌تواند تغییر کند. وقتی دوره تمام می‌شود، اگر هنوز بدهکار باشید، دربارهٔ دورهٔ بعدی تصمیم می‌گیرید.
دورهٔ بازپرداخت در محاسبهٔ قسط استفاده می‌شود و تخمین می‌زند با فرض‌های فعلی، تسویهٔ کامل وام چقدر طول می‌کشد. این عدد قول نمی‌دهد نرخ امروز برای تمام آن سال‌ها ثابت بماند. FCAC تفاوت این دو دوره را به همین شکل توضیح می‌دهد.
| پرسش | دورهٔ قرارداد | دورهٔ بازپرداخت |
|---|---|---|
| به چه چیزی اشاره دارد؟ | مدت قرارداد و شرایط فعلی | زمان تخمینی تسویهٔ کل وام |
| مثال | ۵ سال | ۲۵ سال |
| در پایان چه می‌شود؟ | قرارداد بعدی را بررسی می‌کنید | اگر طبق برنامه پیش بروید، کل وام تسویه می‌شود |
پایان قرارداد پنج‌ساله یعنی چه؟
پس از پنج سال، اصل وامی که هنوز نپرداخته‌اید باقی می‌ماند. می‌توانید آن را تسویه کنید، با وام‌دهنده تمدید کنید یا گزینهٔ انتقال به وام‌دهندهٔ دیگر را بررسی کنید. موعد تمدید، روز ناپدیدشدن بدهی نیست.
اگر وام دقیقاً مطابق برنامهٔ اولیهٔ بازپرداخت ۲۵ ساله پیش برود، پس از پنج سال حدود ۲۰ سال از زمان‌بندی بازپرداخت باقی می‌ماند. اما پرداخت اضافه، تغییر قرارداد یا بعضی ساختارهای نرخ متغیر می‌توانند این تصویر را عوض کنند. ماندهٔ واقعی و دورهٔ بازپرداخت باقی‌مانده را از صورت‌حساب خود ببینید، نه از یک تفریق ساده.
برای تصمیم‌گیری در آن موعد، راهنمای فارسی تمدید وام مسکن انتاریو را نیز بخوانید.
چرا دورهٔ بازپرداخت طولانی‌تر قسط را کم می‌کند؟
مثال زیر را با یک دورهٔ قرارداد ثابت پنج‌ساله در هر دو حالت ببینید. قیمت خانه ۶۲۵٬۰۰۰ دلار، پیش‌پرداخت ۱۲۵٬۰۰۰ دلار و مبلغ وام ۵۰۰٬۰۰۰ دلار است. نرخ فرضی ۴٫۵٪، ترکیب بهره شش‌ماهه و اقساط ماهانه‌اند. تنها تفاوت، برنامهٔ بازپرداخت ۲۵ یا ۳۰ ساله است.
| در پنج سال نخست | بازپرداخت ۲۵ ساله | بازپرداخت ۳۰ ساله |
|---|---|---|
| قسط ماهانهٔ اصل و بهره | ۲٬۷۶۷ دلار | ۲٬۵۲۱ دلار |
| ماندهٔ وام پس از پنج سال | ۴۳۸٬۹۸۲ دلار | ۴۵۵٬۵۰۲ دلار |
| بهرهٔ پرداخت‌شده در همان پنج سال | ۱۰۵٬۰۲۴ دلار | ۱۰۶٬۷۶۶ دلار |
با بازپرداخت ۳۰ ساله، قسط ماهانه در این مثال حدود ۲۴۶ دلار کمتر است، اما پس از پنج سال حدود ۱۶٬۵۲۰ دلار بدهی بیشتری باقی می‌ماند. این فضای بیشتر در بودجه می‌تواند برای بعضی خانواده‌ها مهم باشد؛ در عوض، باید ماندهٔ بالاتر را هم ببینید.
اعداد از محاسبهٔ آموزشی HH Mortgages به نزدیک‌ترین دلار گرد شده‌اند. فرض شده پرداخت اضافه، هزینهٔ افزوده به وام یا بیمهٔ نکول وجود ندارد؛ مالیات ملک و سایر هزینه‌های خرید هم داخل قسط نیستند. محاسبه در پایان پنج سال متوقف می‌شود، چون نرخ دورهٔ بعدی را نمی‌دانیم. بازپرداخت ۳۰ ساله نرخ امروز را برای ۳۰ سال قفل نمی‌کند. FCAC نیز هشدار می‌دهد که طولانی‌کردن بازپرداخت معمولاً بهرهٔ کل را بیشتر می‌کند.
آیا همه می‌توانند بازپرداخت ۳۰ ساله بگیرند؟
خیر. اگر پیش‌پرداخت کمتر از ۲۰٪ قیمت خانه باشد، راهنمای فعلی FCAC سقف بازپرداخت را برای خرید واجد شرایط تا ۳۰ سال می‌داند، اگر دست‌کم یکی از خریداران واجد تعریف خریدار خانه‌اولی باشد یا خانه نوساز باشد. در سایر خریدهای این دسته، سقف معمول ۲۵ سال است. شرایط بیمه و وام‌دهنده نیز باید برقرار باشد.
این «یا» مهم است: برای این شرط مشخص، خریدار واجد شرایطِ خانه‌اولی لزوماً مجبور به خرید خانهٔ نوساز نیست. در مقررات فدرال هم این قاعده آمده است. تعریف خریدار خانه‌اولی و واجد شرایط بودن ملک را برای پروندهٔ خودتان تأیید کنید.
اگر وام بدون بیمه دارید، از وام‌دهنده بپرسید چه دوره‌هایی ارائه می‌کند و شما برای کدام‌یک واجد شرایط هستید. طولانی‌تر بودن برنامه، حق خودکار برای همهٔ متقاضیان نیست.
قرارداد را با برنامهٔ زندگی‌تان بسنجید
اگر احتمال دارد پیش از پایان دورهٔ قرارداد خانه را بفروشید یا وام را عوض کنید، هزینهٔ خروج زودهنگام را بپرسید. بستن وام بسته می‌تواند جریمه و هزینه‌های دیگری داشته باشد. برآورد کتبیِ مخصوص قرارداد خودتان را بگیرید.
اگر قسط الزامیِ قابل‌مدیریت می‌خواهید ولی گاهی توان پرداخت اضافه هم دارید، امتیازهای بازپرداخت زودتر از موعد را بررسی کنید. بسیاری از قراردادها برای افزایش قسط یا پرداخت یکجای اضافه سقف دارند؛ عبور از سقف می‌تواند جریمه داشته باشد. FCAC دربارهٔ پرداخت سریع‌تر وام توضیح می‌دهد که در بعضی ساختارها افزایش قسط را نمی‌توان تا پایان دوره به‌سادگی کاهش داد.
پیش از امضا، چهار مورد را در یک برگهٔ مقایسه بنویسید: طول دورهٔ قرارداد و نوع نرخ، دورهٔ بازپرداخت مورد استفاده برای قسط، ماندهٔ پیش‌بینی‌شده در پایان دوره، و قواعد پرداخت اضافه یا خروج زودهنگام. این چهار مورد تصویر بهتری از قرارداد می‌دهند تا عدد قسط به‌تنهایی.
اگر می‌خواهید دو گزینه را با بودجهٔ خودتان مقایسه کنید، از صفحهٔ فارسی رزرو تماس پیام بگذارید.
این مقاله اطلاعات عمومی است و توصیهٔ شخصی وام مسکن نیست. دوره‌های قابل‌انتخاب و شرایط تأیید به متقاضی، ملک، بیمه‌گر و وام‌دهنده بستگی دارند. حنیف حسینی، کارگزار وام مسکن سطح ۱، شماره مجوز M26001653، زیر نظر Mortgage Architects Inc. با شماره مجوز کارگزاری 12728؛ مستقر در اوک‌ویل و ارائه‌دهندهٔ خدمات در انتاریو.