پیشنهاد خریدتان پذیرفته شده و برنامهٔ وام با بودجه‌تان جور است. بعد ارزش‌گذاری ملک از طرف وام‌دهنده، کمتر از قیمت قرارداد درمی‌آید. حتی اگر درآمد و اعتبار شما تغییر نکرده باشد، ممکن است مبلغ وام دوباره محاسبه شود.
ارزیابی پایین لزوماً خرید را متوقف نمی‌کند. اما باید دقیق بدانید وام‌دهنده چه ارزشی را پذیرفته، چقدر وام می‌دهد و شما چه مبلغ اضافه‌ای باید برای روز نهایی‌شدن معامله فراهم کنید. فرض نکنید تأیید قبلی بدون تغییر همچنان کافی است.
چرا وام‌دهنده خود ملک را بررسی می‌کند؟
وام‌دهنده هم شما و هم ملکی را که پشتوانهٔ وام است ارزیابی می‌کند. CMHC توضیح می‌دهد که تعیین ارزش ملک بخشی اساسی از درخواست وام خرید یا بازتأمین مالی است. اگر ارزش‌گذاری مبلغ درخواستی را پشتیبانی نکند، تأمین مالی ممکن است کمتر شود.
بسته به ملک و سیاست وام‌دهنده، ارزیابی حرفه‌ای یا روش ارزش‌گذاری دیگری به کار می‌رود. ارزیابی، نظر دربارهٔ ارزش ملک برای تصمیم وام است؛ بازرسی فنی خانه، تضمین وضعیت آن یا وعدهٔ ارزش آینده نیست. قیمت قرارداد، مبلغ توافق شما و فروشنده است و وام‌دهنده را مجبور نمی‌کند بر همان مبنا وام بدهد.
چقدر پول اضافه ممکن است لازم شود؟
این مثال فرضی است، نه پیشنهاد وام‌دهنده. خانه را ۸۰۰ هزار دلار می‌خرید، ۱۶۰ هزار دلار پیش‌پرداخت دارید و انتظار وام ۶۴۰ هزار دلاری دارید. فرض کنیم وام‌دهنده ارزش ۷۶۰ هزار دلار را می‌پذیرد و در این مثال، حداکثر ۸۰٪ آن ارزش را وام می‌دهد.
سقف وام می‌شود ۶۰۸ هزار دلار: ۷۶۰٬۰۰۰ × ۸۰٪. برای خرید با قیمت قرارداد، سهم نقدی شما ۱۹۲ هزار دلار خواهد بود: ۸۰۰٬۰۰۰ منهای ۶۰۸٬۰۰۰. یعنی ۳۲ هزار دلار بیشتر از برنامهٔ اولیه؛ هزینه‌های نهایی خرید همچنان جدا هستند.
این محاسبه فقط فاصلهٔ نقدی را نشان می‌دهد. مبلغ واقعی به ارزش‌گذاری، سیاست نسبت وام به ارزش، امکان بیمهٔ وام در صورت ارتباط و بقیهٔ پرونده بستگی دارد. فرض نکنید می‌توانید کسری را با وام تازه جبران کنید و به وام‌دهنده خبر ندهید؛ بدهی جدید می‌تواند احراز شرایط را عوض کند. راهنمای خرید خانهٔ FCAC نیز یادآوری می‌کند هزینه‌های فراتر از پیش‌پرداخت را در بودجه ببینید.
بعد از ارزش‌گذاری پایین چه گزینه‌هایی دارید؟
ابتدا اعداد دقیق وام‌دهنده را بگیرید. ارزش موردقبول، حداکثر وام، سهم نقدی و زمان‌بندی را مشخص کنید. شنیدن اینکه «ارزیابی ۴۰ هزار دلار پایین‌تر است» به‌تنهایی مبلغ پول لازم را معلوم نمی‌کند.
خطا یا اطلاعات جاافتاده را بررسی کنید. از طریق کارشناس وام بپرسید آیا وام‌دهنده خطای مستند، ویژگی فراموش‌شدهٔ ملک، معاملهٔ مشابه تازه یا ارزش‌گذاری دیگری را بررسی می‌کند. تصمیم و روش بازبینی با وام‌دهنده است. نظر دوم، ارزش بالاتر را تضمین نمی‌کند.
دربارهٔ قیمت با مشاور املاک صحبت کنید. فروشنده ممکن است تغییر را بپذیرد یا نپذیرد. اصلاح قرارداد باید با کمک متخصصان املاک و حقوقی مربوط انجام شود.
ساختار تأمین مالی را با هزینهٔ کامل مقایسه کنید. پیش‌پرداخت بیشتر، وام‌دهندهٔ دیگر یا ساختار متفاوت شاید قابل‌بررسی باشد، اما هرکدام شرایط، زمان و هزینه دارند. مثلاً هدیهٔ خانواده به منبع قابل‌قبول و مدارک نیاز دارد؛ راهنمای پیش‌پرداخت هدیه‌ای را ببینید. وکیل دربارهٔ قرارداد و تعهدهای روز نهایی راهنمایی می‌کند.
اگر پیشنهاد شرط تأمین مالی دارد، متن و مهلتش را با مشاور املاک و وکیل بررسی کنید. اگر ندارد، زود دربارهٔ تعهدهایتان مشاورهٔ حقوقی بگیرید. RECO بررسی شرط تأمین مالی در صورت امکان و بودجه‌گذاری برای هزینه‌هایی مانند ارزیابی را توصیه می‌کند. پیش‌تأیید، ارزش‌گذاری ملک را نهایی نمی‌کند؛ راهنمای تفاوت پیش‌تأیید و تأیید نهایی این تفاوت را توضیح می‌دهد.
پیش از پیشنهاد خرید چه چیزهایی را بررسی می‌کنم؟
من می‌پرسم وام‌دهنده چقدر سریع می‌تواند ملک را بررسی کند، ارزش‌گذاری چه زمانی انجام می‌شود و شرط تأمین مالی تا چه وقت اعتبار دارد. ذخیرهٔ نقدی واقع‌بینانه هم مهم است؛ مخصوصاً وقتی قیمت پیشنهادی، پس‌انداز باقی‌مانده پس از پیش‌پرداخت را محدود می‌کند.
اگر ارزش‌گذاری پایین آمد، مستقیم سراغ «۳۲ هزار دلار دیگر پیدا کنید» نمی‌روم. اول اعداد واقعی و مهلت قرارداد را مشخص می‌کنم، بعد گزینه‌های وام، املاک و حقوقی را کنار هم می‌گذارم تا تصمیم بر پایهٔ قرارداد و نقدینگی واقعی باشد.
ارزیابی پایین، مسئله‌ای در تأمین مالی است که باید حل شود؛ اثبات نمی‌کند پیشنهادتان بد بوده یا معامله حتماً به هم می‌خورد. اگر می‌خواهید پیش از پیشنهاد اعداد را روشن کنید، برایم پیام بگذارید تا بودجه و سؤال‌ها را بررسی کنیم. لینک‌های داخلی این مطلب فعلاً به صفحات انگلیسی می‌روند.
این مطلب اطلاعات عمومی دربارهٔ وام مسکن در انتاریو است، نه تعهد به پرداخت وام یا مشاورهٔ حقوقی. شرایط وام‌دهنده، بیمه‌گر و قرارداد متفاوت‌اند. توافق خرید و مهلت‌ها را با وکیل خود بررسی کنید.