به‌روزرسانی: ۱ اکتبر ۲۰۲۶
بازتأمین مالی یا refinancing می‌تواند راهی برای گرفتن وام بیشتر با پشتوانهٔ خانه یا تغییر شیوهٔ بازپرداخت وام فعلی باشد. اما «ارزش خانه‌ام بالا رفته» به‌تنهایی دلیل کافی برای قرض‌گرفتن نیست. قسط ماهانهٔ کمتر هم لزوماً به معنی هزینهٔ کل کمتر نیست.
من پیش از هر محاسبه، سه سؤال می‌پرسم: دقیقاً چقدر پول لازم دارید؟ تغییر وام چه هزینه‌ای دارد؟ ماندهٔ جدید را چگونه بازپرداخت می‌کنید؟ اگر پاسخ این‌ها روشن نباشد، بهتر است ابتدا صورت‌مسئله را دقیق کنیم.
بازتأمین مالی با تمدید وام فرق دارد
در تمدید، دورهٔ فعلی وام به پایان می‌رسد و برای دورهٔ بعد تصمیم می‌گیرید. در بازتأمین مالی، تغییر بزرگ‌تری مانند افزایش اصل وام برای دریافت پول انجام می‌دهید. این کار ممکن است نزد وام‌دهندهٔ فعلی یا وام‌دهندهٔ جدید باشد و معمولاً بررسی تازهٔ شرایط مالی می‌خواهد.
ممکن است بازتأمین مالی را هم‌زمان با موعد تمدید بررسی کنید. ولی قرض‌گرفتن مبلغ بیشتر را یک تمدید ساده فرض نکنید. اگر فقط باید دورهٔ بعدی را انتخاب کنید و به پول تازه نیاز ندارید، ابتدا راهنمای فارسی تمدید وام مسکن در انتاریو را بخوانید.
از ارزش خانه چقدر می‌توان برداشت کرد؟
برای وام‌گرفتن معمولی از ارزش خالص خانه، FCAC می‌گوید معمولاً می‌توانید تا ۸۰٪ ارزش ارزیابی‌شدهٔ خانه را مبنای قرض‌گرفتن قرار دهید. باید ماندهٔ وام مسکن و سایر بدهی‌های تضمین‌شده با همان خانه را از آن کم کنید.
یک مثال فرضی، بدون بدهی تضمین‌شدهٔ دیگر:
| جزء محاسبه | مبلغ |
|---|---|
| ارزش ارزیابی‌شدهٔ خانه | ۸۰۰٬۰۰۰ دلار |
| ۸۰٪ ارزش خانه | ۶۴۰٬۰۰۰ دلار |
| ماندهٔ فعلی وام | ۴۵۰٬۰۰۰ دلار |
| فضای نظری پیش از هزینه‌ها | ۱۹۰٬۰۰۰ دلار |
این ۱۹۰٬۰۰۰ دلار وعدهٔ پول نقد نیست. ارزیابی موردقبول وام‌دهنده، احراز شرایط، اعتبارهای تضمین‌شدهٔ دیگر و هزینه‌های معامله می‌توانند مبلغ قابل‌دریافت را کمتر کنند. بعضی برنامه‌های ویژه نیز ضوابط متفاوتی دارند.
حتی اگر فضای نظری ۱۹۰ هزار دلار باشد، اگر برای تعمیر خانه ۵۰ هزار دلار لازم دارید، بررسی را از همان نیاز ۵۰ هزار دلاری شروع کنید. سقف وام، هدف خرج‌کردن نیست.
هنوز باید توان پرداخت را ثابت کنید
ارزش خالص خانه نشان می‌دهد چه پشتوانه‌ای وجود دارد؛ درآمد و بدهی‌ها نشان می‌دهند آیا قسط جدید را می‌توانید بپردازید یا نه. وام‌دهنده ممکن است مدارک درآمد، تعهدهای مالی و اطلاعات ملک را دوباره بخواهد.
برای بازتأمین مالیِ معمولِ بدون بیمه نزد وام‌دهندهٔ تحت نظارت فدرال، قاعدهٔ فعلی OSFI نرخ سنجش توان بازپرداخت را بیشترِ نرخ قرارداد به‌علاوهٔ دو واحد درصد، یا ۵٫۲۵٪ تعیین می‌کند. این نرخ آزمون است، نه لزوماً نرخ بهره‌ای که پرداخت می‌کنید.
استثنای OSFI برای انتقال مستقیم بعضی وام‌های بدون بیمه در زمان تمدید، مشروط به این است که مبلغ وام و دورهٔ بازپرداخت افزایش نیابد. بنابراین افزایش مبلغ در بازتأمین مالی را نباید مشمول همان استثنا فرض کنید. شرایط دقیق پرونده را با وام‌دهنده بررسی کنید.
اگر شغل، الگوی درآمد یا بدهی‌هایتان از درخواست قبلی تغییر کرده، پیش از برنامه‌ریزی برای خرج‌کردن پول مطرحش کنید. مدارک هویت، درآمد، بدهی و ملک را آماده کنید؛ وام‌دهنده فهرست دقیق بازتأمین مالی را مشخص می‌کند.
هزینهٔ بازتأمین مالی چیست؟
پیش از مقایسهٔ پیشنهادها، برای تاریخ موردنظر گزارش کتبی تسویهٔ وام فعلی و برآورد ریز هزینه‌های وام جدید بگیرید. بسته به قرارداد و نوع معامله، این هزینه‌ها ممکن است شامل موارد زیر باشند:
- جریمهٔ بستن زودهنگام وام بسته؛
- کارمزد تسویه، ثبت یا کارهای اداری؛
- ارزیابی ملک، خدمات حقوقی و هزینه‌های مربوط به عنوان مالکیت؛
- بازپرداخت مشوق نقدی قبلیِ وام، اگر قرارداد چنین شرطی دارد.
وام باز معمولاً جریمهٔ بازپرداخت زودهنگام ندارد، ولی این به معنی رایگان‌بودن کل معامله نیست. FCAC هزینه‌ها و گزینه‌های خروج از قرارداد را توضیح می‌دهد.
همچنین بپرسید هر هزینه را باید همان موقع نقدی بپردازید، از پول دریافتی کم می‌کنند یا به وام تازه می‌افزایند. هزینه‌ای که به ماندهٔ وام اضافه می‌شود حذف نشده است؛ دارید برای آن نیز بهره می‌پردازید.
کل وام تازه را مقایسه کنید، نه فقط پول اضافه را
فرض کنید ۴۵۰٬۰۰۰ دلار بدهکارید و ۵۰٬۰۰۰ دلار دیگر می‌خواهید. اگر وام فعلی را با وام تازه جایگزین کنید، ممکن است نرخ و شرایط قرارداد جدید بر کل ۵۰۰٬۰۰۰ دلار اعمال شود، نه فقط ۵۰٬۰۰۰ دلار اضافه؛ هزینه‌های افزوده‌شده به وام نیز مانده را بالاتر می‌برند.
برای مقایسهٔ واقعی، از هر گزینه در یک بازهٔ یکسان این چهار عدد را بخواهید: مجموع اقساط، مجموع بهره و هزینه‌های معامله، ماندهٔ بدهی در پایان بازه و فرض‌های مربوط به نرخ‌های آینده. دو قسط ماهانه ممکن است نزدیک باشند، اما در پایان بدهی‌های متفاوتی برجا بگذارند.
اگر هدف، یک‌کاسه‌کردن بدهی‌هاست
انتقال بدهی کارت اعتباری یا وام دیگر به وام مسکن ممکن است نرخ آن بدهی را پایین بیاورد. اما اگر بازپرداخت را خیلی طولانی کنید، بهرهٔ کل می‌تواند بیشتر شود. FCAC در راهنمای تجمیع بدهی بر همین بده‌بستان تأکید دارد.
ریسک هم عوض می‌شود: بدهی‌ای که قبلاً پشتوانهٔ خانه نداشت، بخشی از قرضِ تضمین‌شده با خانه می‌شود. پیش از این کار، برنامه‌ای بنویسید که مبلغ افزوده‌شده را چگونه می‌پردازید و چه چیزی مانع دوباره پرشدن کارت‌ها یا خطوط اعتبار می‌شود. تجمیع بدهی می‌تواند جزئی از برنامهٔ بازپرداخت باشد؛ جای آن برنامه را نمی‌گیرد.
حالا اقدام کنم یا تا تمدید صبر کنم؟
اگر هزینه می‌تواند صبر کند، هر دو زمان را قیمت‌گذاری کنید. انجام تغییر در پایان دوره ممکن است جریمهٔ بستن زودهنگام همان دوره را حذف کند؛ اما سایر هزینه‌ها و نیاز به تأیید دوباره را لزوماً حذف نمی‌کند. نرخ آینده، ارزش خانه و شرایط مالی آینده هم از امروز تضمین نشده‌اند.
اگر همین حالا برای پرداخت اقساط مشکل دارید، زود با وام‌دهنده تماس بگیرید. فرض نکنید قرض تازه، خودبه‌خود مشکل پرداخت را حل می‌کند.
برای شروع مقایسه، ماندهٔ وام، تاریخ تمدید، مبلغ موردنیاز و دلیل استفاده از آن را یادداشت کنید. اگر خواستید، از صفحهٔ فارسی رزرو تماس پیام بگذارید تا گزینه‌ها را با اعداد پروندهٔ خودتان بررسی کنیم.
این مقاله اطلاعات عمومی است و توصیهٔ شخصی مالی یا حقوقی نیست. امکان بازتأمین مالی، سقف وام، هزینه و تأیید نهایی به شرایط شما، ملک، قرارداد و وام‌دهنده بستگی دارد. حنیف حسینی، کارگزار وام مسکن سطح ۱، شماره مجوز M26001653، زیر نظر Mortgage Architects Inc. با شماره مجوز کارگزاری 12728؛ مستقر در اوک‌ویل و ارائه‌دهندهٔ خدمات در انتاریو.