به‌روزرسانی: ۱ اکتبر ۲۰۲۶
بله. اگر شرایط هر دو برنامه را داشته باشید، می‌توانید برداشت واجد شرایط از حساب FHSA و برداشت از RRSP از طریق Home Buyers' Plan را برای خرید همان خانه با هم استفاده کنید.
خلاصه ساده این است: واریز شخصی به FHSA معمولاً می‌تواند از درآمد مشمول مالیات کم شود و برداشت واجد شرایط آن بدون مالیات و بدون نیاز به بازپرداخت است. Home Buyers' Plan که به اختصار HBP نامیده می‌شود، اجازه می‌دهد تا ۶۰٬۰۰۰ دلار از RRSP خود بدون مالیات فوری برداشت کنید، اما این مبلغ معمولاً باید طی ۱۵ سال به RRSP بازگردانده شود.
ترکیب این دو می‌تواند پیش‌پرداخت شما را بیشتر کند. با این حال، قوانین، فرم‌ها و اثر بلندمدت آن‌ها یکسان نیست.
مقایسه سریع FHSA و HBP
| ویژگی | FHSA | Home Buyers' Plan |
|---|---|---|
| منبع پول | حساب FHSA شما | حساب RRSP شما |
| سقف فعلی | ۸٬۰۰۰ دلار سقف مجاز واریز و انتقال در سال افتتاح اولین حساب، با سقف مادام‌العمر ۴۰٬۰۰۰ دلار | تا ۶۰٬۰۰۰ دلار در هر دوره استفاده از HBP |
| وضعیت مالیاتی | واریزهای شخصی معمولاً قابل کسر از درآمد هستند؛ برداشت واجد شرایط بدون مالیات است | در صورت احراز شرایط، هنگام برداشت مالیات کسر نمی‌شود |
| بازپرداخت | برداشت واجد شرایط نیازی به بازپرداخت ندارد | معمولاً طی ۱۵ سال به RRSP بازگردانده می‌شود |
| استفاده همراه با برنامه دیگر | بله، در صورت رعایت تمام شرایط FHSA | بله، در صورت رعایت تمام شرایط HBP |
این سقف‌ها به این معنا نیستند که همه افراد همین مقدار پول در دسترس دارند. موجودی حساب، سقف مجاز شخصی، نتیجه سرمایه‌گذاری و شرایط شما تعیین‌کننده است.
FHSA چگونه کار می‌کند؟
FHSA یا First Home Savings Account یک حساب ثبت‌شده برای خریداران واجد شرایط خانه اول است. در سالی که اولین FHSA خود را باز می‌کنید، ۸٬۰۰۰ دلار سقف مجاز برای واریز شخصی و انتقال از RRSP دارید. سقف مادام‌العمر این حساب ۴۰٬۰۰۰ دلار است.
واریزهای شخصی شما معمولاً در همان سال یا یکی از سال‌های آینده قابل کسر از درآمد مشمول مالیات هستند. اگر شرایط برداشت واجد شرایط را داشته باشید، می‌توانید تمام ارزش حساب را بدون مالیات برای خرید یا ساخت خانه واجد شرایط در کانادا برداشت کنید. این برداشت نیازی به بازپرداخت ندارد.
یک نکته مهم این است که سقف مجاز FHSA از زمان باز کردن اولین حساب شروع می‌شود. اگر خرید خانه در برنامه چند سال آینده شماست، باز کردن حساب زودتر می‌تواند فرصت انتقال بخشی از سقف استفاده‌نشده به سال بعد را ایجاد کند. مقدار قابل انتقال محدود است، بنابراین بهتر است عدد دقیق را در حساب CRA یا Notice of Assessment خود بررسی کنید.
انتقال پول از RRSP به FHSA هم کسر مالیاتی دوم ایجاد نمی‌کند. این انتقال از سقف مجاز FHSA شما استفاده می‌کند و خود مبلغ انتقال‌یافته قابل کسر از درآمد نیست.
Home Buyers' Plan چگونه کار می‌کند؟
HBP به خریدار واجد شرایط اجازه می‌دهد تا ۶۰٬۰۰۰ دلار از RRSP خود برای خرید یا ساخت خانه واجد شرایط برداشت کند. اگر تمام شرایط برنامه رعایت شود، در زمان برداشت مالیات از این مبلغ کسر نمی‌شود.
برخلاف برداشت واجد شرایط FHSA، مبلغ HBP معمولاً باید طی یک دوره ۱۵ ساله به RRSP شما بازگردانده شود. اگر بازپرداخت لازم یک سال را انجام ندهید، کسری آن معمولاً به درآمد مشمول مالیات همان سال اضافه می‌شود.
در سال ۲۰۲۶ یک تغییر زمانی مهم وجود دارد. CRA اعلام کرده است که مهلت تنفس موقت برای افرادی که اولین برداشت HBP خود را از ۱ ژانویه ۲۰۲۶ تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۸ انجام می‌دهند، تمدید شده است. دوره ۱۵ ساله بازپرداخت آن‌ها از پنجمین سال پس از سال برداشت شروع می‌شود. بنابراین اگر اولین برداشت در سال ۲۰۲۶ باشد، اولین سال بازپرداخت ۲۰۳۱ خواهد بود.
این مهلت، شروع بازپرداخت را عقب می‌اندازد، اما HBP را به پول رایگان تبدیل نمی‌کند. پول از پس‌انداز بازنشستگی شما خارج می‌شود و تا زمانی که بیرون از RRSP است، در آن حساب سرمایه‌گذاری نخواهد بود.
یک مثال ساده از استفاده هم‌زمان
فرض کنیم یک خریدار خانه‌اولی این مبالغ را در اختیار دارد:
- ۴۰٬۰۰۰ دلار موجودی قابل برداشت از FHSA
- ۶۰٬۰۰۰ دلار موجودی واجد شرایط برداشت از RRSP از طریق HBP
- ۲۵٬۰۰۰ دلار پس‌انداز جداگانه
| منبع | مبلغ |
|---|---|
| برداشت واجد شرایط FHSA | ۴۰٬۰۰۰ دلار |
| برداشت HBP از RRSP | ۶۰٬۰۰۰ دلار |
| سایر پس‌اندازها | ۲۵٬۰۰۰ دلار |
| مجموع قبل از هزینه‌های نهایی معامله | ۱۲۵٬۰۰۰ دلار |
در این مثال، خریدار پیش از در نظر گرفتن هزینه‌های نهایی معامله و ذخیره اضطراری، ۱۲۵٬۰۰۰ دلار برای خرید در اختیار دارد.
صد هزار دلار اول از ترکیب FHSA و HBP تأمین می‌شود. بخش FHSA در صورت واجد شرایط بودن برداشت، بازپرداخت ندارد. بخش ۶۰٬۰۰۰ دلاری HBP یک تعهد بازپرداخت آینده به RRSP ایجاد می‌کند.
این اعداد فقط برای توضیح هستند. ارزش حساب ممکن است بالا یا پایین برود، همه افراد سقف کامل را در اختیار ندارند و بهتر نیست تمام پول نقد خود را صرف پیش‌پرداخت کنید. هزینه وکیل، مالیات انتقال ملک در صورت تعلق، adjustmentها، جابه‌جایی و مخارج غیرمنتظره بعد از تحویل خانه همچنان باقی می‌مانند.
برای محاسبه بخش مربوط به قیمت خرید، راهنمای حداقل پیش‌پرداخت خرید خانه در انتاریو را ببینید.
آیا تعریف خریدار خانه اول در هر دو برنامه یکسان است؟
دقیقاً نه. تعریف‌ها شبیه یکدیگر هستند، اما CRA به‌طور مشخص می‌گوید تعریف خریدار خانه اول برای باز کردن FHSA با تعریف لازم برای برداشت واجد شرایط از FHSA تفاوت دارد. HBP هم شرایط جداگانه خود را دارد.
در یک خرید معمولی، قوانین بررسی می‌کنند که آیا طی بخش مربوط از سال جاری و چهار سال تقویمی قبل، در خانه‌ای زندگی کرده‌اید که مالک یا مالک مشترک آن بوده‌اید. در بعضی شرایط HBP، مالکیت خانه توسط همسر یا شریک زندگی فعلی نیز بررسی می‌شود. برای افراد دارای معلولیت و بعضی شرایط جدایی از همسر نیز مقررات ویژه‌ای وجود دارد.
فقط به عنوان «خریدار خانه اول» تکیه نکنید. شرایط جاری CRA را برای هر برداشت جداگانه بررسی کنید، به‌ویژه اگر قبلاً خانه داشته‌اید، به‌تازگی با شریکی که مالک خانه است زندگی می‌کنید، از همسر جدا شده‌اید یا همراه فردی خرید می‌کنید که خریدار خانه‌اولی نیست.
پنج موردی که باید پیش از برداشت بررسی کنید
۱. خانه و زمان‌بندی باید واجد شرایط باشند
برای هر دو برنامه باید قرارداد کتبی خرید یا ساخت یک خانه واجد شرایط در کانادا داشته باشید و قصد داشته باشید حداکثر ظرف یک سال آن را محل سکونت اصلی خود کنید. هر برنامه برای زمان برداشت و تحویل یا تکمیل خانه نیز مقررات خودش را دارد.
۲. فرم درست را استفاده کنید
CRA برای برداشت واجد شرایط FHSA فرم RC725 و برای هر برداشت HBP فرم T1036 را می‌خواهد. فرم را به مؤسسه مالی نگهدارنده حساب بدهید و برای پردازش آن زمان کافی در نظر بگیرید.
۳. قانون ۸۹ روز RRSP را فراموش نکنید
اگر طی ۸۹ روز پیش از برداشت HBP به RRSP خود پول واریز کرده باشید، ممکن است تمام یا بخشی از آن واریز قابل کسر از درآمد نباشد. واریز لحظه آخری به RRSP لزوماً یک مزیت مالیاتی اضافه ایجاد نمی‌کند.
۴. سقف مجاز و موجودی واقعی را تأیید کنید
حساب CRA یا آخرین Notice of Assessment خود را بررسی کنید و با مؤسسه مالی نگهدارنده حساب تماس بگیرید. واریز یا انتقال بیشتر از سقف مجاز FHSA می‌تواند برای هر ماهی که اضافه‌واریز باقی می‌ماند، مالیاتی برابر با ۱ درصد بالاترین مبلغ اضافه همان ماه ایجاد کند.
۵. همه پول را وارد پیش‌پرداخت نکنید
پیش‌پرداخت بیشتر می‌تواند مبلغ وام مورد نیاز را کاهش دهد، اما استفاده از تمام پول نقد ممکن است در روز نهایی معامله شما را با کمبود روبه‌رو کند. پیش از تصمیم درباره مبلغ برداشت، ذخیره هزینه‌های نهایی معامله را کنار بگذارید.
چیزی که من به آن توجه می‌کنم
من ابتدا FHSA را به‌عنوان منبع ساده‌تر بررسی می‌کنم، چون برداشت واجد شرایط آن برنامه بازپرداخت ایجاد نمی‌کند. سپس فایده پیش‌پرداخت بیشتر با کمک HBP را با خارج کردن پول از پس‌انداز بازنشستگی و بازپرداخت‌های آینده مقایسه می‌کنم.
برنامه برداشت باید با برنامه وام مسکن هماهنگ باشد. مبلغ پیش‌پرداخت روی اندازه وام اثر می‌گذارد و ممکن است نیاز به mortgage default insurance را تغییر دهد، اما تأیید وام همچنان به درآمد، بدهی‌ها، سابقه اعتباری، ملک و ضوابط وام‌دهنده بستگی دارد. پیش‌پرداخت بزرگ‌تر جای تأیید نهایی وام را نمی‌گیرد.
اگر هنوز در مرحله برنامه‌ریزی هستید، پیش از ارائه پیشنهاد خرید راهنمای تفاوت پیش‌تأیید و تأیید نهایی وام مسکن را بخوانید.
جمع‌بندی
بله، خریدار واجد شرایط می‌تواند برداشت واجد شرایط FHSA و برداشت Home Buyers' Plan را برای همان خانه با هم استفاده کند. FHSA امکان واریز قابل کسر از درآمد و برداشت واجد شرایط بدون مالیات و بدون بازپرداخت را فراهم می‌کند. HBP می‌تواند تا ۶۰٬۰۰۰ دلار از RRSP به منابع خرید اضافه کند، اما تعهد بازپرداخت آینده دارد.
بهتر است شرایط هر برنامه را جداگانه تأیید کنید، سقف مجاز و موجودی واقعی حساب‌ها را ببینید، برای هزینه‌های نهایی معامله پول کافی نگه دارید و برداشت‌ها را در بودجه کامل وام مسکن قرار دهید.
مطمئن نیستید چه مبلغی از FHSA، RRSP و پس‌اندازهای دیگر استفاده کنید؟ پیام بدهید یا یک تماس رزرو کنید تا اعداد را با هم بررسی کنیم.
این مقاله اطلاعات عمومی درباره وام مسکن و مالیات ارائه می‌دهد و جایگزین مشاوره مالی، مالیاتی یا حقوقی متناسب با شرایط شما نیست. شرایط برنامه‌ها، نحوه محاسبه مالیات، تأیید وام و دسترسی به محصولات به وضعیت شما و مقررات جاری CRA، وام‌دهنده و بیمه‌گر بستگی دارد. برای بررسی شرایط مالیاتی خود با متخصص واجد صلاحیت مشورت کنید.