بله، تازه‌واردبودن به‌خودی‌خود مانع گرفتن وام مسکن نیست. دارندگان اقامت دائم و بعضی افرادی که مجوز قانونی کار در کانادا دارند، ممکن است واجد شرایط باشند. حتی نداشتن چند سال سابقهٔ اعتباری کانادایی هم همیشه به معنی رد درخواست نیست.
اما یک نکته را همان ابتدا جدا کنید: اجازهٔ قانونی خرید ملک با تأیید وام مسکن یکی نیست. ممکن است برای یکی از این دو واجد شرایط باشید و برای دیگری هنوز بررسی یا مدرک بیشتری لازم باشد. پیش از ارائهٔ پیشنهاد خرید، پاسخ هر دو را روشن کنید.
من هم تجربهٔ مهاجرت به کانادا را دارم و می‌دانم اصطلاحات این مسیر در شروع ناآشنا هستند. بیایید آن را به چند پرسش عملی تبدیل کنیم.
اول: آیا اجازهٔ خرید آن ملک را دارید؟
طبق قانون فدرال محدودیت خرید ملک مسکونی توسط غیرکانادایی‌ها، دارندهٔ اقامت دائم کانادا در تعریف «غیرکانادایی» این قانون قرار نمی‌گیرد. برای دارندگان وضعیت موقت، پاسخ به نوع مجوز و شرایط خرید بستگی دارد.
مثلاً مقررات فدرال برای بعضی دارندگان مجوز کار یا اجازهٔ کار، استثنایی را پیش‌بینی کرده است: در تاریخ خرید باید دست‌کم ۱۸۳ روز از اعتبار مجوز یا اجازهٔ کارشان باقی مانده باشد و بیش از یک ملک مسکونی نخریده باشند. استثناها و موارد خارج از شمول قانون به همین یک مثال محدود نیستند.
این بند را خودتان به پروندهٔ شخصی‌تان تعمیم ندهید. پیش از پیشنهاد قطعی، از وکیل معاملات ملکی بخواهید وضعیت شما و همان ملک را بررسی کند.
اگر در انتاریو خرید می‌کنید، سؤال مالیاتی جداگانه‌ای هم دارید. دولت انتاریو می‌گوید مالیات NRST با نرخ فعلی ۲۵٪ بر بسیاری از خریدهای مشمول توسط «اتباع خارجی» اعمال می‌شود. شخصی که اقامت دائم دارد، برای این مالیات تبعهٔ خارجی محسوب نمی‌شود. اما درخواست اقامت دائم، تا زمانی که واقعاً به این وضعیت نرسیده‌اید، همان اقامت دائم نیست.
ممکن است معافیت یا بعداً بازپرداخت مالیات در شرایط مشخصی وجود داشته باشد. برای نمونه، شرایط بازپرداخت پس از گرفتن اقامت دائم از جمله گرفتن این وضعیت ظرف چهار سال از خرید و درخواست بازپرداخت ظرف ۱۸۰ روز پس از دریافت آن را مطرح می‌کند؛ شرط‌های دیگر نیز دارد. چون مبلغ مالیات می‌تواند بسیار بزرگ باشد، محاسبه و امکان معافیت یا بازپرداخت را پیش از امضا با وکیل بررسی کنید.
دوم: آیا پروندهٔ وام شما قابل بررسی است؟
CMHC در برنامهٔ تازه‌واردان می‌گوید بیمهٔ وام مسکن برای افراد واجد شرایط با اقامت دائم یا موقت در دسترس است و حداقل مدت سکونت در کانادا تعیین نکرده است. برای دارندگان اقامت دائم، پیش‌پرداخت در بعضی پرونده‌ها می‌تواند از ۵٪ شروع شود؛ حداقل واقعی به قیمت ملک و قواعد محصول بستگی دارد. راهنمای فارسی پیش‌پرداخت در انتاریو را برای تصویر کامل‌تر ببینید.
برای افراد دارای اقامت موقت، CMHC مجوز قانونی کار می‌خواهد. ملکی که قرار است بیمه شود باید یک تا چهار واحد داشته باشد و دست‌کم یک واحد محل سکونت مالک باشد. خرید نیز نباید مشمول منع قانونی فدرال باشد.
این‌ها شرایط برنامهٔ بیمهٔ CMHC هستند، نه قول تأیید وام از سوی هر بانک یا وام‌دهنده. وام‌دهنده دربارهٔ درآمد، تاریخ انقضای مجوز، اعتبار، ملک، پیش‌پرداخت و مدارک، ضوابط خودش را هم بررسی می‌کند.
سابقهٔ اعتباری کانادایی‌تان کوتاه است؟
لازم نیست فرض کنید بدون سابقهٔ طولانی در کانادا هیچ راهی نیست. CMHC می‌گوید در بعضی موارد می‌تواند برای سنجش اعتبار، گزارش اعتباری بین‌المللی، معرفی‌نامه از مؤسسهٔ مالی کشور مبدأ یا مدارک جایگزین دیگر را بررسی کند. در همین برنامه، دست‌کم یکی از وام‌گیرندگان یا ضامنان باید حداقل امتیاز اعتباری ۶۰۰ داشته باشد.
«ممکن است بررسی شود» با «هر وام‌دهنده‌ای می‌پذیرد» فرق دارد. پیش از پرداخت هزینهٔ ترجمه یا تهیهٔ گزارش خارجی، فهرست مدرک مورد قبول وام‌دهنده را بپرسید.
هم‌زمان، سابقهٔ کانادایی‌تان را آرام و منظم بسازید: پرداخت‌ها را سر وقت انجام دهید، ماندهٔ کارت اعتباری را کنترل کنید و چند حساب تازه را درست پیش از درخواست وام باز نکنید. FCAC استفاده از کمتر از ۳۰٪ اعتبار در دسترس را به‌عنوان راهنمایی برای بهبود امتیاز مطرح می‌کند. گزارش اعتباری خودتان را هم برای خطا بررسی کنید؛ بررسی گزارش توسط خودتان امتیازتان را پایین نمی‌آورد.
درآمد و پیش‌پرداخت را چگونه نشان می‌دهید؟
وام‌دهنده باید ببیند درآمد شما چقدر است، چگونه به دست می‌آید و با چه مدارکی می‌توان آن را تأیید کرد. نامهٔ اشتغال، فیش حقوقی، دورهٔ آزمایشی، ساعت کار، کمیسیون یا خوداشتغالی می‌توانند در بررسی نقش داشته باشند. پیش‌پرداخت بیشتر، درآمدی را که قابل‌تأیید نیست خودبه‌خود جبران نمی‌کند.
برای گفت‌وگوی اول معمولاً مدارک هویتی و وضعیت اقامت، مدارک شغل و درآمد، صورت‌حساب‌های مربوط به پس‌انداز و اطلاعات بدهی‌ها مفیدند. فهرست دقیق را برای پروندهٔ خودتان بگیرید؛ مدارک یک کارمند حقوق‌بگیر و یک فرد خوداشتغال ممکن است یکسان نباشد.
اگر پول پیش‌پرداخت از خارج کانادا می‌آید، از ابتدا مسیر آن را روشن نگه دارید. صورت‌حساب مبدأ، رسید انتقال، تبدیل ارز و مدارک هدیه، اگر وجود دارد، را نگه دارید. از جابه‌جایی‌های پیاپی بدون رد روشن پرهیز کنید. مدارک بانکی خصوصی را در فرم عمومی سایت یا ایمیل عادی نفرستید؛ مسیر امن دریافت مدرک را بپرسید.
بودجهٔ خرید فقط پیش‌پرداخت نیست. برای هزینه‌های وکیل، مالیات انتقال زمین و دیگر مخارج روز نهایی‌شدن معامله هم پول کنار بگذارید. چک‌لیست فارسی هزینه‌های خرید خانه در انتاریو کمک می‌کند موارد عادی را ببینید؛ مالیات مربوط به وضعیت اقامت را باید جداگانه با وکیل بررسی کنید.
آزمون توان بازپرداخت برای تازه‌واردان هم مطرح است
در بانک‌ها و دیگر وام‌دهندگان تحت نظارت فدرال، نرخ مورد استفاده برای آزمون توان بازپرداخت معمولاً بالاترِ این دو است: ۵٫۲۵٪ یا نرخ قراردادی به‌اضافهٔ دو واحد درصد. FCAC این قاعده را برای وام‌های بیمه‌شده و بیمه‌نشده توضیح می‌دهد. وام‌دهنده همچنین هزینهٔ مسکن و سایر بدهی‌ها را نسبت به درآمد ناخالص بررسی می‌کند.
پیش‌تأیید می‌تواند یک محدودهٔ اولیهٔ بودجه بدهد، اما قول تأیید نهایی برای ملک مشخص نیست. تفاوت پیش‌تأیید و تأیید نهایی را پیش از اتکا به یک عدد بخوانید.
برای گفت‌وگوی اول چه چیزهایی آماده کنید؟
این شش پاسخ از یک پوشهٔ پر از مدارک پراکنده مفیدترند:
- وضعیت اقامت فعلی شما چیست و مدرکتان چه زمانی منقضی می‌شود؟
- آیا وکیل، امکان خرید نوع ملک موردنظر را برای شما بررسی کرده است؟
- درآمدتان از کجا می‌آید و چگونه ثبت و تأیید می‌شود؟
- چه سابقهٔ اعتباری کانادایی یا بین‌المللی دارید؟
- پول پیش‌پرداخت و هزینه‌های نهایی خرید چقدر است و منشأ آن چیست؟
- کدام بدهی‌ها و پرداخت‌های ماهانه پس از خرید ادامه خواهند داشت؟
لازم نیست پیش از پرسیدن سؤال همه‌چیز کامل باشد. بررسی زودهنگام می‌تواند نشان دهد کدام مدرک کم است و کدام ابهام باید پیش از پیشنهاد خرید حل شود. اگر در انتاریو برای خرید خانه برنامه‌ریزی می‌کنید، از طریق فرم همین صفحه سؤال کوتاهی برای من بفرستید تا قدم بعدی را مشخص کنیم؛ مدارک خصوصی را فقط از راه امن ارائه کنید.
این مطلب آموزشی است و تأیید وام یا توصیهٔ حقوقی و مالیاتی برای پروندهٔ شما نیست. شرایط به وضعیت اقامت، ملک، وام‌دهنده و بیمه‌گر بستگی دارد. امکان خرید و مالیات‌های مربوط را با وکیل بررسی کنید. حنیف حسینی، کارگزار وام مسکن سطح ۱، شمارهٔ مجوز M26001653، زیر نظر Mortgage Architects با شمارهٔ مجوز کارگزاری 12728. مستقر در اوکویل و ارائه‌دهندهٔ خدمات در انتاریو.