خوداشتغال بودن به‌خودی‌خود مانع دریافت وام مسکن نیست. مسئله این است که وام‌دهنده چگونه درآمد شما را تأیید می‌کند و چه مبلغی را برای بررسی توان بازپرداخت می‌پذیرد.
اگر درآمدتان ماه‌به‌ماه تغییر می‌کند، یا بخشی از درآمد در کسب‌وکار باقی می‌ماند، جمع فروش یا موجودی حساب بانکی لزوماً همان درآمد قابل‌قبول برای وام نیست. آماده کردن مدارک پیش از انتخاب خانه، این تفاوت را روشن‌تر می‌کند.
وام‌دهنده کدام درآمد را بررسی می‌کند؟
راهنمای پیش‌تأیید وام FCAC می‌گوید افراد خوداشتغال ممکن است به برگه‌های ارزیابی مالیاتی، Notice of Assessment یا NOA، مربوط به دو سال گذشته نیاز داشته باشند. وام‌دهنده با این مدارک، درآمد، دارایی‌ها و بدهی‌های شما را بررسی می‌کند.
برنامهٔ وام مسکن افراد خوداشتغال CMHC مدارک دیگری مانند اظهارنامهٔ مالیاتی، سوابق کسب‌وکار، صورت‌حساب‌ها و قراردادها را هم در نظر می‌گیرد. مدارک دقیق و روش محاسبهٔ درآمد به وام‌دهنده، بیمه‌گر و برنامهٔ انتخاب‌شده بستگی دارد.
بنابراین سؤال مفید این است: «برای پروندهٔ من، چه درآمدی و بر اساس کدام مدارک قابل‌قبول است؟» پاسخ را از مبلغ فروش سالانه یا یک ماه پُردرآمد حدس نزنید.
چه مدارکی را از ابتدا جمع کنید؟
برای شروع بررسی، مدارک را در چهار گروه آماده کنید:
- مدارک مالیاتی شخصی: اظهارنامه‌های T1 و برگه‌های NOA سال‌های موردنیاز. وام‌دهنده مشخص می‌کند چه دوره‌ای و چه مدرکی دربارهٔ مالیات پرداخت‌نشده لازم است.
- مدارک کسب‌وکار: بسته به ساختار فعالیت، فرم T2125، صورت‌های مالی، صورت‌حساب‌های بانکی کسب‌وکار، سوابق GST/HST، مدارک ثبت شرکت یا مجوز فعالیت.
- شواهد فعالیت فعلی: قراردادها، فاکتورها و واریزهای مرتبط، برای توضیح اینکه درآمد امسال چگونه با سابقهٔ مالیاتی شما ارتباط دارد.
- سایر مدارک وام: شناسایی، بدهی‌های جاری، منبع پیش‌پرداخت و اطلاعات ملک. فهرست مدارک وام مسکن به مرتب کردن این بخش کمک می‌کند.
همهٔ این مدارک در هر پرونده لازم نیستند. یک فهرست مشخص از وام‌دهنده بگیرید تا مدارک ناقص یا چندبار ارسال‌شده باعث تأخیر نشوند.
اگر کمتر از دو سال سابقهٔ خوداشتغالی دارید
CMHC معمولاً سابقهٔ ۲۴ ماه فعالیت کسب‌وکار، یا سابقهٔ کار در همان حوزه، را توصیه می‌کند. در بعضی پرونده‌های تازه‌تر، عواملی مانند تجربهٔ قبلی، آموزش مرتبط، روند درآمد و ذخیرهٔ نقدی می‌توانند بررسی شوند. این انعطاف به معنی تأیید خودکار نیست.
برای مثال، یک متخصص باسابقه که فعالیتش را تازه در قالب شرکت ثبت کرده، با فردی که بدون سابقهٔ مرتبط وارد یک کسب‌وکار کاملاً جدید شده است، شرایط یکسانی ندارد. در هر دو حالت باید روشن شود وام‌دهنده چه سابقه و چه مدارکی را می‌پذیرد.
اگر کسب‌وکار جدید است، این موضوع را در ابتدای گفت‌وگو مطرح کنید. زمان لازم برای بررسی درآمد ممکن است با پروندهٔ یک کارمند دارای حقوق ثابت فرق داشته باشد.
هزینه‌های قابل‌کسر مالیاتی چه اثری دارند؟
کسر هزینه‌های مجاز کسب‌وکار می‌تواند باعث شود درآمد گزارش‌شدهٔ مالیاتی کمتر از فروش ناخالص باشد. وام‌دهنده معمولاً از فروش ناخالص، بدون بررسی هزینه‌ها و مدارک، درآمد قابل‌قبول نمی‌سازد.
بعضی برنامه‌ها برای برخی ساختارهای کسب‌وکار، مانند مالکیت انفرادی یا مشارکت، امکان تعدیل درآمد یا افزودن دوبارهٔ هزینه‌های واجد شرایط را دارند. این به معنی قابل‌افزودن بودن همهٔ هزینه‌ها نیست. خودتان تمام هزینه‌ها را به درآمد اضافه نکنید و نتیجه را مبلغ تأییدشدهٔ وام ندانید.
گزارش مالیاتی را برای رسیدن به یک مبلغ وام تغییر ندهید. دربارهٔ مالیات با متخصص واجد صلاحیت صحبت کنید و دربارهٔ درآمد قابل‌قبول برای وام، از وام‌دهنده توضیح بخواهید.
پیش از ارائهٔ پیشنهاد خرید، چه چیزی را روشن کنید؟
ابتدا دو سال کاملِ اخیرِ مدارک مالیاتی را، اگر برای برنامهٔ شما لازم است، همراه با روند فعلی کسب‌وکار بررسی کنید. سپس پیش‌پرداخت و پول هزینه‌های نهایی خرید را جدا از سرمایهٔ موردنیاز کسب‌وکار حساب کنید.
اگر ساختار کسب‌وکار تغییر کرده یا سابقهٔ فعالیت کوتاه است، زمان‌بندی خرید را بر اساس مدارکی که واقعاً آماده‌اند تنظیم کنید. برآورد اولیهٔ بودجه، جای بررسی کامل پیش‌تأیید را نمی‌گیرد.
FCAC توضیح می‌دهد که پیش‌تأیید، تضمین نهایی دریافت وام نیست. ملک، پیش‌پرداخت و شرایط نهایی پرونده همچنان باید پذیرفته شوند. در راهنمای تفاوت پیش‌تأیید و تأیید نهایی این مراحل توضیح داده شده‌اند.
اگر در انتاریو خوداشتغال هستید و برای خرید یا تمدید وام برنامه دارید، زمانی برای گفت‌وگو رزرو کنید. می‌توانیم از مدارک موجود شروع کنیم و مشخص کنیم پیش از مرحلهٔ بعد چه چیزی باید روشن شود.
این مطلب اطلاعات عمومی است و مشاورهٔ مالیاتی یا وعدهٔ تأیید وام نیست. شرایط درآمد و مدارک به وام‌دهنده، بیمه‌گر، ملک و وضعیت شخصی شما بستگی دارد.
پیوندهای داخلی این مقاله فعلاً به راهنماهای انگلیسی HH Mortgages می‌روند.