داشتن collateral charge، یا ثبت وثیقهٔ فراگیر، به معنی گیر افتادن نزد وام‌دهندهٔ فعلی نیست. می‌توانید هنگام تمدید، تغییر وام‌دهنده را بررسی کنید. اما این ثبت ممکن است بدهی‌های دیگری غیر از ماندهٔ وام مسکن را هم پوشش دهد و جابه‌جایی به مراحل و هزینه‌های بیشتری نیاز داشته باشد.
سؤال فقط این نیست که «جای دیگر نرخ بهتری می‌گیرم؟» باید بدانید چه بدهی‌هایی با ثبت روی خانه تضمین شده‌اند و پیش از ثبت وامِ وام‌دهندهٔ جدید، تکلیف هرکدام چیست؟ پاسخ را زود بگیرید تا هزینهٔ کامل جابه‌جایی قابل‌مقایسه باشد.
ثبت وثیقهٔ فراگیر چیست؟
وام‌دهنده برای تضمین وام، حقی قانونی روی ملک ثبت می‌کند که charge نام دارد. ثبت فراگیر ممکن است هم وام مسکن و هم بدهی‌های دیگر نزد همان مؤسسه، مانند خط اعتباری با پشتوانهٔ خانه، را تضمین کند. تعهدهای دقیق به قراردادهای امضاشدهٔ شما بستگی دارند.
FCAC توصیه می‌کند بپرسید ثبت وام از نوع استاندارد است یا فراگیر. این تفاوت می‌تواند کار لازم برای انتقال تأمین مالی را تغییر دهد.
مبلغ ثبت‌شده روی سند را با بدهی فعلی یکی ندانید. از وام‌دهنده یا وکیل بخواهید مشخص کند ثبت چه تعهدهایی را تضمین می‌کند، ماندهٔ هرکدام چقدر است و چه شرایطی برای آزادسازی وجود دارد. تبلیغ نرخ، پاسخ این سؤالِ قراردادی را نمی‌دهد.
چرا تغییر وام‌دهنده ممکن است کار بیشتری داشته باشد؟
وام‌دهندهٔ جدید باید درخواست را تأیید کند و وضعیت ثبت ملک برای تضمین تازه مناسب شود. FCAC توضیح می‌دهد برای حذف ثبت فراگیر، ممکن است لازم باشد همهٔ قراردادهای وامِ تضمین‌شده با آن، تسویه یا به وام‌دهندهٔ جدید منتقل شوند؛ از جمله خط اعتباری یا وام مرتبط دیگر. ثبت قبلی ممکن است رفع و ثبت جدید جایگزین شود.
فرض کنید زمان تمدید رسیده و خط اعتباری با پشتوانهٔ خانه هم زیر همان ثبت دارید. وام‌دهندهٔ تازه شرایط جذابی پیشنهاد می‌دهد. مقایسهٔ نرخ کافی نیست: باید تکلیف خط اعتباری، پذیرش آن توسط مؤسسهٔ جدید، مبلغ لازم برای تسویه و مراحل حقوقی یا ثبتی معلوم شود.
این مثال نمی‌گوید هر ثبت فراگیر حتماً خط اعتباری دارد یا همهٔ انتقال‌ها یکسان‌اند. می‌گوید پیش از ساده فرض‌کردن جابه‌جایی، قرارداد و جزئیات سند را بررسی کنید.
چه هزینه‌هایی را مقایسه کنید؟
FCAC هزینه‌های احتمالی مانند رفع ثبت، ثبت جدید، انتقال یا واگذاری، ارزیابی در صورت نیاز و هزینه‌های اداری را مطرح می‌کند. بپرسید وام‌دهندهٔ جدید چه هزینه‌ای را، اگر اصلاً هزینه‌ای می‌پذیرد، پوشش می‌دهد و پیشنهاد را مکتوب بگیرید. راهنمای تمدید FCAC دسته‌های هزینه را توضیح می‌دهد.
اگر پیش از پایان دورهٔ قرارداد جابه‌جا شوید، جریمهٔ بازپرداخت زودهنگام ممکن است مسئله‌ای جدا باشد. راهنمای حق پرداخت اضافه تفاوت پرداخت اضافه و پایان‌دادن قرارداد را توضیح می‌دهد. اگر هنگام تمدید تغییر می‌دهید، تمام شرایط و هزینه‌های معامله را مقایسه کنید؛ کمترین نرخ تبلیغاتی الزاماً کمترین هزینهٔ کل نیست.
راهنمای رفع ثبت FCAC نیز می‌گوید تسویهٔ وام، حق ثبت‌شدهٔ وام‌دهنده روی ملک را خودکار حذف نمی‌کند. رفع ثبت فرایندی جداست. اگر محصول دیگری هنوز با همان ثبت تضمین می‌شود، پیش از انتظار آزادشدن آن با وام‌دهنده و وکیل صحبت کنید.
پنج سؤال پیش از تمدید
- ثبت وام استاندارد است یا فراگیر؟ از وام‌دهنده، وکیل یا دفتر اسناد مربوط بپرسید؛ از نام محصول حدس نزنید.
- چه حساب‌هایی زیر این ثبت هستند؟ مانده و جزئیات وام، خط اعتباری و بدهی‌های مرتبط را بگیرید.
- برای جابه‌جایی چه چیزی باید تسویه، بسته یا منتقل شود؟ ترتیب و زمان را از هر دو وام‌دهنده بخواهید.
- هزینهٔ کامل چقدر است؟ هزینه‌های رفع ثبت، ثبت، حقوقی، ارزیابی و اداریِ مرتبط و در صورت شکستن دوره، جریمه را حساب کنید.
- وام‌دهندهٔ جدید کل ساختار را تأیید می‌کند؟ حتی اگر فعلی آمادهٔ تمدید باشد، مؤسسهٔ جدید معیارهای خود را برای شما و ملک اعمال می‌کند.
FCAC پیشنهاد می‌کند چند ماه پیش از تمدید مقایسه را شروع کنید تا زمان بررسی ثبت، جزئیات تسویه و پیشنهادهای مکتوب داشته باشید. راهنمای تمدید در انتاریو شرایط دیگرِ قابل‌بررسی را پوشش می‌دهد.
به چه چیزهایی توجه می‌کنم؟
من دو برنامه را کنار هم می‌گذارم: ماندن نزد وام‌دهندهٔ فعلی با شرایط بازنگری‌شده، و جابه‌جایی با تمام هزینه‌ها و بدهی‌های مرتبط. دربارهٔ انعطاف موردنیاز آینده هم می‌پرسم. خط اعتباریِ مفید امروز ممکن است بر سادگی انتقال بعدی اثر بگذارد.
ثبت فراگیر یک ویژگی تأمین مالی است، نه حکم خوب یا بد بودن وام. اگر به تمدید نزدیک شده‌اید و نمی‌دانید چه چیزی روی خانه ثبت شده، برایم پیام بگذارید تا سؤال‌های لازم برای وام‌دهنده و وکیل را مشخص کنیم. لینک‌های داخلی این مطلب فعلاً انگلیسی‌اند.
این مطلب اطلاعات عمومی است، نه مشاورهٔ حقوقی یا تعهد به پرداخت وام. ثبت، حساب‌های مرتبط، هزینه‌ها و گزینه‌های انتقال به مدارک و سیاست وام‌دهنده بستگی دارند. دربارهٔ سند و رفع ثبت از وکیل راهنمایی بگیرید.