اگر ممکن است پیش از پایان دورهٔ قرارداد خانه را بفروشید، تأمین مالی مجدد انجام دهید یا بخش بزرگی از وام را تسویه کنید، پیش از تمرکز بر نرخ، دربارهٔ باز یا بسته بودن وام سؤال کنید. وام باز انعطاف بیشتری برای بازپرداخت دارد. وام بسته معمولاً برای دوره‌ای مشابه نرخ پایین‌تری دارد، اما پرداخت بیش از سقف مجاز یا پایان دادن زودهنگام به آن ممکن است هزینه داشته باشد.
انتخاب به برنامهٔ واقع‌بینانهٔ شما، زمان انجام آن و هزینهٔ قراردادها بستگی دارد. شرایط و مقایسهٔ مکتوب را بخواهید.
وام باز چه امکانی می‌دهد؟
در وام باز، معمولاً می‌توانید پرداخت اضافه انجام دهید یا کل وام را بدون هزینهٔ پیش‌پرداخت تسویه کنید. این برای فروش نزدیکِ خانه یا دریافت مبلغ بزرگی برای تسویه می‌تواند مهم باشد. FCAC می‌گوید نرخ وام باز معمولاً از وام بسته با دورهٔ مشابه بالاتر است. این مقایسهٔ عمومی است، نه پیشنهاد نرخ برای پروندهٔ شما.
نبود هزینهٔ پیش‌پرداخت به معنی نبود همهٔ هزینه‌ها نیست. تا زمانی که ماندهٔ بدهی دارید، بهره می‌پردازید. هزینهٔ فک وثیقه، امور اداری یا سایر هزینه‌های معامله نیز ممکن است وجود داشته باشد. پیش از تعهد به فروش یا تغییر وام‌دهنده، صورت‌حساب تسویه و زمان‌بندی لازم را بگیرید.
وام بسته چه محدودیتی دارد؟
وام بسته معمولاً سقفی برای پرداخت اضافهٔ اصل بدهی بدون هزینه در طول دوره دارد. مبلغ، زمان و روش استفاده از این امکان در قرارداد است. برخی قراردادها اجازهٔ افزایش قسط یا پرداخت یکجای محدود می‌دهند؛ برخی انعطاف کمتری دارند. راهنمای حقوق پیش‌پرداخت FCAC توضیح می‌دهد که وام‌دهندگان تحت نظارت فدرال باید این امکانات و هزینه‌ها را در قرارداد روشن کنند.
پرداخت بیش از سقف، تأمین مالی مجدد، انتقال به وام‌دهندهٔ دیگر یا تسویه پیش از پایان دوره، ممکن است هزینهٔ پیش‌پرداخت داشته باشد. فروش خانه هم ممکن است به تسویهٔ زودهنگام منجر شود؛ فرض نکنید فروش، هزینه را خودکار حذف می‌کند. بر اساس مانده، تاریخ و قرارداد خودتان برآورد بگیرید. راهنمای امکانات پیش‌پرداخت سؤال‌های مربوط به سقف سالانه را توضیح می‌دهد.
باز یا بسته بودن با ثابت یا متغیر بودن فرق دارد
باز یا بسته بودن، میزان آزادی شما در بازپرداخت یا پایان قرارداد را توصیف می‌کند. ثابت یا متغیر بودن، رفتار نرخ بهره را در طول دوره نشان می‌دهد. طول دوره، روش پرداخت و شرایط انتقال وام هم باید بررسی شوند.
فرض نکنید وام با نرخ متغیر حتماً باز است یا وام با نرخ ثابت حتماً بسته است. محصول و قرارداد را بخوانید. اگر نوع نرخ را هم مقایسه می‌کنید، راهنمای نرخ ثابت و متغیر را ببینید.
چه زمانی پرداخت هزینه برای انعطاف منطقی است؟
فرض کنید احتمالاً چند ماه دیگر خانه را می‌فروشید، اما تاریخ دقیق معلوم نیست. نرخ پایین‌تر وام بسته جذاب است؛ بااین‌حال فروش ممکن است هزینهٔ تسویهٔ زودهنگام ایجاد کند. وام باز ممکن است در مدت نگهداری بهرهٔ بیشتری داشته باشد، ولی آن هزینهٔ مشخص را نداشته باشد. گزینهٔ ارزان‌تر به پیشنهادها، مانده، مدت نگهداری و قرارداد بستگی دارد.
حالا فرض کنید خانه را تا پایان دوره نگه می‌دارید و فقط پرداخت‌های اضافهٔ کوچک دارید. وام بسته با امکانات کافیِ پیش‌پرداخت ممکن است نیاز شما را پوشش دهد. نرخ بالاترِ وام باز، بدون استفادهٔ واقع‌بینانه از انعطافش، ممکن است مناسب نباشد.
برنامه، تاریخ، احتمال انجام و هزینهٔ اعلام‌شدهٔ هر وام‌دهنده را در یک صفحه بنویسید. فروشِ احتمالی و مبهم را از تاریخ قطعیِ تسویه جدا کنید؛ مقایسه با تغییر زمان‌بندی عوض می‌شود.
پنج سؤال پیش از امضا
- برنامهٔ محتمل من چیست؟ نگهداری، فروش، تأمین مالی مجدد یا پرداخت یکجای بزرگ پیش از پایان دوره؟
- سقف دقیق پیش‌پرداخت وام بسته چقدر است؟ مبلغ، تاریخ شروع مجدد سقف، امکان افزایش قسط و انتقال سقف استفاده‌نشده به سال بعد را بپرسید؛ انتقال را فرض نکنید.
- تسویهٔ زودهنگام چه هزینه‌ای دارد؟ روش محاسبه و برآورد کتبی برای تاریخ واقع‌بینانه بگیرید. مبلغ با تاریخ و مانده ممکن است تغییر کند.
- وام باز در مدت نگهداری چقدر هزینه دارد؟ نرخ پیشنهادی واقعی، قسط و بهرهٔ برآوردی همان بازه را مقایسه کنید. اختلاف نرخ به‌تنهایی مقایسهٔ کامل دلاری نیست.
- راه دیگری برای جابه‌جایی وجود دارد؟ بعضی قراردادها قابلیت انتقال وام به ملک جدید دارند، اما شرایط و تأیید وام‌دهنده لازم است. راهنمای انتقال وام توضیح می‌دهد چرا قابل‌انتقال بودن تضمین نیست.
دو پیشنهاد مکتوب را با مانده، تاریخ‌ها و فرض‌های یکسان بررسی کنید. اگر برنامه تغییر کرد، پیش از اقدام از وام‌دهنده شرایط فعلی تسویه و صورت‌حساب کتبی هزینه‌ها را بخواهید.
پاسخ عملی
بر اساس برنامه‌ای محتمل انتخاب کنید. وام باز ممکن است برای تسویهٔ زودهنگامِ محتمل مفید باشد. وام بسته ممکن است برای نگهداری تا پایان دوره و پرداخت‌های اضافه در سقف مجاز مناسب باشد.
اگر در انتاریو خرید، تمدید یا جابه‌جایی را بررسی می‌کنید، برنامه‌تان را در یک گفت‌وگو مطرح کنید. می‌توانیم پیش از امضا جزئیات قرارداد را مقایسه کنیم.
این مطلب آموزش عمومی است، نه پیشنهاد وام یا مشاورهٔ مالی شخصی. نرخ، هزینه، حقوق پیش‌پرداخت، قابلیت انتقال و تأیید به وام‌دهنده، قرارداد، ملک و شرایط شما بستگی دارند. Hanif Hosseini، مشاور وام مسکن سطح ۱، M26001653، از طریق Mortgage Architects، کارگزاری با مجوز شمارهٔ 12728، فعالیت می‌کند. مستقر در Oakville، با خدمات در سراسر انتاریو.
پیوندهای داخلی این مقاله فعلاً به راهنماهای انگلیسی HH Mortgages می‌روند.